Το νέο αναπαλαιωμένο και αναμοερφωμένο Τατόι: Ποιοι διεκδικούν το εμβληματικό ακίνητο.
Πέντε επενδυτικά σχήματα στην κούρσα του διαγωνισμού για την αξιοποίηση του κτιριακού αποθέματος των θερινών ανακτόρων και των καλλιεργήσιμων εκτάσεων που «τρέχει» το Υπερταμείο.
Στην επόμενη φαση της ιστορίας του, μετά από πολύχρονη εγκατάλειψη, φθορά και απαξίωση, το Τατόι μέσα από έναν διαγωνισμό με υψηλές απαιτήσεις και δύσκολες ισορροπίες. Τα πέντε επενδυτικά σχήματα που είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον τον περασμένο Μάρτιο παραμένουν στην κούρσα.
Με την ολοκλήρωση της αξιολόγησης των φακέλων και την πρόκριση και των πέντε υποψηφίων στη δεύτερη φάση, ο διαγωνισμός που «τρέχει» το Υπερταμείο περνά στο στάδιο της πραγματικής δοκιμασίας για την ανάδειξη εκείνου που θα διαμορφώσει ένα επιχειρηματικό σχέδιο που να βγαίνει οικονομικά για ένα ακίνητο με αυστηρούς περιορισμούς προστασίας και ορίζοντα παραχώρησης τουλάχιστον 65 ετών.
Στη δεύτερη φάση του διαγωνισμού παραμένουν η ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, η ΕΚΤΕΡ, η DIMAND, η ELIA Corporation και η REINA Hellenic Properties. Τις επόμενες εβδομάδες, σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, το Υπερταμείο αναμένεται να αποστείλει στους υποψηφίους το σχέδιο της σύμβασης προκειμένου να το μελετήσουν και να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους. Θα ακολουθήσει η πρόσκληση για την υποβολή προσφορών, η οποία θα ανοίξει τον δρόμο προς την τελική επιλογή.
Υπολογισμοί
Εως τότε οι υποψήφιοι καλούνται να κάνουν λεπτομερείς υπολογισμούς. Να αποτιμήσουν το πραγματικό επενδυτικό κόστος, να δοκιμάσουν τις αντοχές των οικονομικών τους μοντέλων και να υπολογίσουν τις αποδόσεις που μπορούν να προκύψουν σε βάθος δεκαετιών. Η αξιοποίηση του Τατοΐου απαιτεί μια σύνθετη προσέγγιση.
Η επανάχρηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος, η αποκατάσταση των ιστορικών εγκαταστάσεων και η ανάπτυξη ενός πολυσχιδούς μοντέλου λειτουργίας θα καθορίσουν σε μεγάλο βαθμό την οικονομική τύχη της επένδυσης.
Γιατί στο Τατόι η Ιστορία έχει αφήσει παντού το αποτύπωμά της. Απλώνεται στο θερινό ανάκτορο και στους κήπους του, στα βοηθητικά κτίρια της αυλής, στο βασιλικό κοιμητήριο και στο ξενοδοχείο Τατόιον, στις γεωργικές και κτηνοτροφικές εγκαταστάσεις, στα σπίτια των εργατών, στις λίμνες και τα ποτάμια, στους δρόμους, τις αλέες και τα γεφύρια. Ολα συνυπάρχουν σε ένα τοπίο όπου η αρχιτεκτονική και η φύση έχουν συνδεθεί οργανικά, διαμορφώνοντας ένα κτήμα σπάνιας κλίμακας και συνοχής. Δημιουργημένο στα τέλη του 19ου αιώνα, το πρώην βασιλικό κτήμα φέρει επιρροές από την Κεντρική Ευρώπη και τη Ρωσία, διατηρώντας παράλληλα έναν χαρακτήρα που το καθιστά μοναδικό στον ελλαδικό χώρο.
Αυτή η ιδιαιτερότητα καθορίζει και τους όρους της αξιοποίησης. Το Τατόι μπορεί να εξελιχθεί σε ένα υψηλής αξίας τουριστικό προϊόν για τη χώρα, με αναφορές στη λογική των ιστορικών châteaux της Ευρώπης, όπου η αρχιτεκτονική, η γη, η φιλοξενία και η τοπική παραγωγή λειτουργούν ως ενιαία εμπειρία.
Οι χρήσεις
Στο αντικείμενο της παραχώρησης περιλαμβάνονται 24 κτίρια από τα περίπου 40 που βρίσκονται εντός του κτήματος. Η συνολική υφιστάμενη δόμηση προσεγγίζει τα 15.000 τ.μ., ενώ τα κτίρια που εντάσσονται στην αξιοποίηση αντιστοιχούν σε περίπου 6.400 τ.μ.
Το σχέδιο προβλέπει ένα ευρύ φάσμα χρήσεων, από μικρές ξενοδοχειακές μονάδες και ξενώνες έως χώρους εστίασης και εκδηλώσεων. Ιδιαίτερη θέση καταλαμβάνουν οι επισκέψιμες παραγωγικές δραστηριότητες, οι οποίες μπορούν να συνδέσουν την καθημερινή λειτουργία του κτήματος με την αγροτική του παράδοση.
Στο σχέδιο περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων οινοποιείο, ελαιουργείο, θερμοκήπιο και σημεία διάθεσης προϊόντων.
Η επιδίωξη είναι να διαμορφωθεί ένας προορισμός όπου η διαμονή θα συνδέεται με την παραγωγή, τη γαστρονομία, τη φύση και την ιστορία του κτήματος, δηλαδή ένα μοντέλο στο οποίο η αξία της επένδυσης θα προκύπτει από μια μείξη δραστηριοτήτων, καθεμία από τις οποίες θα ενισχύει την ελκυστικότητα των υπολοίπων και θα δημιουργούν συμπληρωματικές πηγές εσόδων.
Ιδιαίτερη παράμετρος της εξίσωσης είναι τα περίπου 1.200 στρέμματα καλλιεργήσιμων εκτάσεων στον ιστορικό πυρήνα. Η επαναλειτουργία αμπελώνα και ελαιώνα μπορεί να προσθέσει παραγωγικό σκέλος στο επιχειρηματικό μοντέλο, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται και η αξιοποίηση ιστορικών εμπορικών σημάτων που συνδέονται με το κτήμα.
Η αγροδιατροφική δραστηριότητα μπορεί να λειτουργήσει ως στοιχείο ταυτότητας αλλά και ξεχωριστή πηγή εσόδων, εφόσον συνδεθεί με την επισκεψιμότητα, τη γαστρονομία και τη φιλοξενία.
Το κόστος και τα όρια
Το οικονομικό στοίχημα, ωστόσο, συνδέεται άμεσα με το κόστος αποκατάστασης. Τα κτίρια έχουν υποστεί σημαντικές φθορές από την πολυετή εγκατάλειψη και σε αρκετές περιπτώσεις απαιτούνται στατικές ενισχύσεις, εργασίες στις στέγες και αποκατάσταση αρχιτεκτονικών και μορφολογικών στοιχείων. Οι παρεμβάσεις θα υλοποιηθούν μέσα σε αυστηρό πλαίσιο προστασίας, γεγονός που επηρεάζει τις τεχνικές επιλογές και το κόστος των εργασιών.
Παράλληλα, οι δυνατότητες νέας δόμησης είναι περιορισμένες. Προβλέπονται επεκτάσεις έως 10% της υφιστάμενης επιφάνειας, κυρίως για τεχνικές ανάγκες και ζητήματα προσβασιμότητας, καθώς και ήπιες υπαίθριες κατασκευές και αγροτικές υποδομές σε συγκεκριμένες ζώνες. Ετσι, η οικονομική βιωσιμότητα θα αναζητηθεί στην αποτελεσματική αξιοποίηση των αποκατεστημένων χώρων και στη δημιουργία πολλαπλών ροών εσόδων μέσα στα όρια που θέτει η προστασία του κτήματος.
Στην εξίσωση προστίθεται και η διάρκεια της παραχώρησης.
Ο ορίζοντας των τουλάχιστον 65 ετών προσφέρει σημαντικό χρονικό περιθώριο για την απόσβεση μιας επένδυσης με υψηλές αρχικές ανάγκες. Ταυτόχρονα όμως απαιτεί σχεδιασμό με μακροπρόθεσμη προοπτική, ο οποίος θα προσαρμόζεται στις μεταβολές της αγοράς και θα διατηρεί την οικονομική ισορροπία της επένδυσης σε βάθος πολλών δεκαετιών.
Οι πέντε υποψήφιοι
- Στη διαδικασία εκδήλωσης ενδιαφέροντος συμμετείχαν πέντε επενδυτικά σχήματα. Ανάμεσά τους η ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις, με σημαντική παρουσία σε έργα παραχωρήσεων και ΣΔΙΤ, η ΕΚΤΕΡ, η οποία τα τελευταία χρόνια διευρύνει τη δραστηριότητά της και στον τομέα του τουρισμού, η DIMAND, με πολυετή εμπειρία σε σύνθετες αστικές αναπλάσεις και επαναχρήσεις εμβληματικών ακινήτων, η ELIA Corporation, συμφερόντων Ιωάννη Μυτιληναίου, με έντονο αποτύπωμα στον αγροδιατροφικό και παραγωγικό τομέα, καθώς και η REINA Hellenic Properties.
Το αντικείμενο της παραχώρησης
Το αντικείμενο της παραχώρησης περιλαμβάνει την αποκατάσταση, επανάχρηση και λειτουργία 24 κτιρίων από το σύνολο των περίπου 40 που βρίσκονται εντός του κτήματος. Οι προβλεπόμενες χρήσεις εκτείνονται από μικρές ξενοδοχειακές μονάδες και ξενώνες έως χώρους εστίασης και εκδηλώσεων, ενώ περιλαμβάνουν επίσης επισκέψιμες παραγωγικές δραστηριότητες, όπως οινοποιείο και ελαιουργείο, καθώς και υποδομές που θα επανασυνδέσουν το κτήμα με τον ιστορικό αγροτικό του χαρακτήρα. Η φιλοσοφία που προωθείται παραπέμπει περισσότερο σε ένα ολοκληρωμένο ευρωπαϊκό αγρόκτημα εμπειρίας παρά σε μια κλασική τουριστική επένδυση.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτά και η πρόβλεψη για την αξιοποίηση περίπου 1.200 στρεμμάτων καλλιεργήσιμων εκτάσεων εντός του ιστορικού πυρήνα.
Η επαναλειτουργία αμπελώνων και ελαιώνων, σε συνδυασμό με τη δυνατότητα αξιοποίησης ιστορικών εμπορικών σημάτων που συνδέονται με το κτήμα, θεωρείται ότι μπορεί να δημιουργήσει πρόσθετες πηγές εσόδων και να ενισχύσει την αυθεντικότητα του εγχειρήματος.